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          3. 論“競買須知”---法拍房拖欠費用的負擔

            [ 于智源 ]——(2022-8-18) / 已閱181次

            通過實務觀察,部分法院執行程序中涉及到房屋拍賣程序均會公布“競買須知”并依據競買人同意競買須知內容作為強制要求競買人承擔標的房產所涉及的未繳物業費、水、電、熱費等該原不動產所有人拖欠的相關費用;蛟唬骸八罁脑硎腔谕耆袷滦袨槟芰θ说囊馑甲灾!鄙踔琳J為這就是競買須知應有的法律效力。這種拿著文書樣式當做法律依據的亂象長期存在并引發大量爭議,正在嚴重侵害著法律的公信力和權威。
            本人認為,以上執行行為是嚴重錯誤違背法律的。
            首先,競買須知或競買公告其性質僅為通知性材料,并無所謂的強制性法律效力;
            其次,披露和揭示標的物瑕疵是拍賣者應為之義務,目的使競買人知曉競買財產存在何種瑕疵或糾紛隱患,但知曉了并不意味著必須自愿承擔。
            從法理上講,標的物所有權轉移之前,其原所有人因該標的物(不動產)與他人所產生的民事法律關系,依據合同相對性原則并不當然拘束該標的物所有權的受讓方。即被執行人的財產被拍賣轉移所有權之前因該標的物產生的民事法律關系或簡言之為債權債務關系與競買人無關,依法應由標的物原所有權人負擔。
            從司法審判權上講,未經生效裁判文書確認的權利不具有強制執行力,法院執行部門不具有實體權利審判職能,無權對未經審判的實體權利義務作出裁決。其在執行拍賣程序中徑行通過“競買須知”形式就對被執行人拖欠的水電費、熱費、物業費等等未經裁判的費用的負擔作出裁定,嚴重侵害了當事人的民事權利,為與原法律關系無關的競買人憑空設定非法義務的同時使原為某合同關系相對人的法拍財產原所有人逃避了義務,屬錯誤執行行為,程序與實體均嚴重違法。
            根據基本法律原理,上述所謂拖欠的水電費、物業費、熱費等等拍賣財產原所有人的債務,作為債權人完全可以另行通過訴訟向債務人主張權利,而無權向競買人提出請求。人民法院更無權在執行過程中通過所謂的競買須知披露了瑕疵就應由競買人負擔所有上述債務的錯誤理論來違法侵害當事人和競買人的權利。
            因此,上述錯誤執行為亟待糾正,望立法機關及最高法予以重視,避免積重難返形成更多難以化解的糾紛。言有未及之處請多加指正。

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